Immobilier de luxe : fonctionnement de l’estimation immobilière dans ce segment

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Vous possédez un immeuble de luxe et vous souhaitez le vendre ? Vous devrez alors suivre un certain nombre d’étapes parmi lesquelles figure l’estimation de la valeur de votre bien. Cependant, les règles régissant le marché de l’immobilier de luxe sont différentes de celles du marché immobilier traditionnel. Les attentes des acquéreurs étant différentes, l’estimation d’un immeuble de prestige s’effectue selon des critères bien définis. Découvrez-les !

Immobilier de luxe : critères et typologie des immeubles de luxe

La notion de bien immobilier de luxe peut prêter à confusion. En effet, il n’est pas toujours évident d’en reconnaître un puisqu’il n’existe pas de définition fixe à cette notion. Néanmoins, la plupart des immeubles de luxe ou de prestige répondent à certains critères et présentent certaines caractéristiques. Il est donc important de connaitre ces critères et caractéristiques afin de pouvoir reconnaître un immeuble de prestige.

Le critère le plus souvent mentionné est sans doute le prix au mètre carré de l’immeuble. Il dépend de la ville, du pays dans lequel le bien est situé, mais aussi des critères spécifiques aux agences immobilières de prestige. Néanmoins, selon certaines agences, lorsque la valeur d’un bien immobilier dépasse 1,8 million d’euros, il peut être considéré comme bien de luxe. Pour d’autres agences, il faut que ce montant soit situé entre 2 et 4 millions d’euros pour que l’immeuble soit considéré comme luxueux.

Néanmoins, contrairement à ce que l’on pourrait penser, le montant élevé d’un immeuble ne suffit pas pour le considérer comme bien d’exception. En réalité, bien d’autres critères caractérisent un immeuble de luxe. Il s’agit notamment :

  • du charme et de la qualité de l’immeuble ;
  • de l’emplacement de l’immeuble ;
  • et de la rareté des prestations proposées par l’immeuble.

Ces différents critères sont amenés à changer compte tenu des tendances économiques, culturelles et sociales de l’époque. À partir de ces critères, il est possible d’établir une classification des différents biens pouvant être considérés comme immeuble luxueux.

Typologie des biens immobiliers de luxe

On distingue d’abord les châteaux et manoirs. Les châteaux ont une grande renommée partout dans le monde. Ils constituent l’héritage de l’art de vivre de la classe bourgeoise et font rayonner les nations à l’étranger. Certains châteaux sont classés au Patrimoine mondial de l’UNESCO. Tout aussi prestigieux que les châteaux, les manoirs sont de belles demeures construites avec des matériaux de qualité.

Ensuite, on retrouve les maisons de maître ou les maisons bourgeoises. Elles sont l’œuvre d’architectes de renoms et sont reconnaissables à leur forme carrée. Elles sont souvent situées en ville, mais aussi en campagne. Elles disposent d’une surface habitable d’environ 500 à 600 m² et ont vocation à être habituées à l’année. Les immeubles et appartements de standing sont aussi des immeubles luxueux. Ils sont souvent situés dans les quartiers les plus prisés des grandes villes et sont reconnaissables à leurs grands volumes et leurs belles hauteurs. Lorsque ces appartements haut de gamme sont sur grandes terrasses, ils sont qualifiés de penthouses.

Les villas sont également des immeubles de prestige. Ce sont des maisons aux grandes pièces qui sont utilisées comme lieux de villégiature. On les retrouve souvent en ville, en campagne ou au bord de la mer. Pour finir, certains biens atypiques sont aussi considérés comme étant des immeubles de luxe. Les biens atypiques se caractérisent essentiellement par leur originalité ainsi que par la rareté des prestations proposées.

Estimation immobilière : choix du professionnel

Il est important de préciser qu’un propriétaire peut réaliser lui-même l’estimation de son bien avant de procéder à sa vente. Mais la cession d’un immeuble de prestige nécessite assez de préparation. Le propriétaire doit être sûr que le prix qu’il a fixé est en adéquation avec le marché de l’immobilier luxe. Cependant, pour diverses raisons, il est possible qu’il surestime ou qu’il sous-estime la valeur de son bien. Dans l’un ou l’autre des cas, ses attentes risquent de ne pas être satisfaites.

Pour éviter cela, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réaliser l’estimation d’un immeuble de prestige. Ainsi, si vous souhaitez faire l’estimation d’un appartement par exemple, vous devrez faire appel à une agence immobilière ou à un notaire. L’estimation immobilière réalisée par ces professionnels est un avis de valeur présenté dans un document qui fait le point des différents éléments qui composent votre bien de prestige.

Compétents et expérimentés en matière de cession d’immeubles de prestige, ces professionnels vont analyser le bien à vendre afin de proposer une valeur estimative proche de la réalité. Lorsque l’avis est correctement réalisé, il est possible de commercialiser le bien immobilier au prix du marché. À l’inverse, lorsqu’il est mal fait ou erroné, cela vous fait perdre du temps et la crédibilité de l’immeuble est entachée. En effet, lorsqu’un bien de cette catégorie coûte trop cher, les potentiels acheteurs l’écartent de leur sélection. Vous aurez alors des difficultés à le vendre. Pour plus de certitudes, vous pouvez alors demander une expertise immobilière.

L’expertise immobilière

L’expertise immobilière est réalisée par un expert immobilier. Il s’agit d’un document complet dans lequel figure toutes les informations relatives à l’immeuble tant du point de vue financier que juridique. Contrairement aux professionnels chargés de réaliser l’estimation, l’expert immobilier a l’obligation de vérifier l’intégralité des informations fournies par le propriétaire de l’immeuble. De cette façon, vous avez l’assurance d’obtenir une évaluation qui vous permet de vendre l’immeuble au prix qu’il faut.

Méthodes d’évaluation des logements de luxe

Qu’il s’agisse de l’estimation immobilière ou de l’expertise immobilière, les méthodes utilisées par les professionnels sont les mêmes. On distingue une multitude de techniques d’évaluation. La première méthode est celle de la comparaison. Elle consiste à faire la comparaison du bien à vendre avec d’autres logements similaires dont les ventes ont été réalisées et enregistrées récemment. Cette méthode est très répandue.

La seconde méthode est fondée sur le prix d’achat et la date d’acquisition du bien. Compte tenu de la situation économique et des données statistiques concernant l’évolution des prix sur le marché, les professionnels font une actualisation de l’estimation de la valeur de l’immeuble. En dehors de ces deux méthodes, on peut aussi évoquer celle basée sur le revenu. Elle consiste à faire une estimation du bien compte tenu de sa valeur locative. Cette technique est surtout utilisée pour les immeubles en location ou pour les logements dont la valeur locative est connue.

Enfin, avec la méthode du coût de la construction, il est possible de mettre en valeur l’immeuble. Pour cela, les experts tiennent compte du coût de la construction à neuf. À ce coût, les professionnels appliquent un coefficient de vétusté. Cette technique est appliquée, surtout pour les maisons récentes.

Étapes d’une estimation immobilière

Trois grandes étapes permettent de faire une estimation immobilière. Avant tout, il faut prendre en considération un certain nombre de facteurs, procéder ensuite à une étude comparative de marché et enfin appliquer les critères de pondérations concernant les spécificités du bien à vendre.

Les facteurs à considérer

Les facteurs à considérer sont les facteurs économiques, physiques et juridiques. En ce qui concerne les facteurs économiques, deux indicateurs influençant le marché immobilier entrent en jeu. Il s’agit de la conjoncture et de l’intérêt. La conjoncture s’évalue par rapport au volume des ventes réalisées, au taux d’emprunt, mais aussi en fonction de l’offre et de la demande. Quant à l’intérêt, il s’agit de déterminer la cible et de savoir si l’immeuble de luxe est situé dans un secteur attractif.

Les facteurs physiques correspondent à la partie la plus technique et concrète du bien immobilier, mais aussi à son environnement. On distingue un grand nombre de facteurs physiques. Parmi ces derniers, on peut évoquer par exemple l’aspect de l’immeuble. Ici, il faut s’assurer de déterminer le style, l’architecture ainsi que la manière dont les espaces de l’immeuble sont optimisés.

Il faut aussi tenir compte de l’emplacement du bien, de son niveau d’isolation, mais aussi et surtout de son entretien. Les experts chercheront alors à savoir si l’immeuble est situé dans un quartier prisé ou un quartier en devenir. Les futurs propriétaires doivent pouvoir être isolés des nuisances et bénéficier d’un confort à la hauteur du prestige du logement. Quant aux facteurs juridiques, ils correspondent à tous les aspects juridiques concernant l’immeuble. Les professionnels vont chercher à savoir si l’immeuble est sur son propre terrain ou s’il appartient aux HCL. Ils vont aussi vérifier l’existence de servitudes sur le terrain.

L’étude de marché

Grâce à l’étude de marché, il est possible de faire une évaluation en temps réel du marché immobilier. À ce niveau, il s’agit de faire la confrontation de votre bien avec ceux déjà vendus, ceux en vente et ceux non vendus. Cette comparaison associée aux trois facteurs permet d’obtenir une valeur moyenne sur laquelle des pondérations seront effectuées pour obtenir le prix de vente.

Les critères de pondération

Les critères de pondération sont basés sur les indications des experts de l’immobilier et s’expriment en pourcentages. On distingue plus de 40 critères de pondération. Une pondération peut être appliquée lorsqu’un immeuble dispose d’une vue dégagée sur un jardin ou sur un monument. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé de 15 %.

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