Pour que l’acquisition et la cession d’un bien immobilier se déroulent dans le respect des normes en vigueur, il est primordial de suivre une procédure bien établie. Afin de ne commettre aucune erreur, beaucoup préfèrent se tourner vers les agents immobiliers. Outre le fait qu’ils sont en mesure d’apprécier la valeur d’un bien et d’en déterminer le juste prix, ces professionnels peuvent également offrir d’excellents conseils sur le déroulement d’une opération immobilière. Si vous souhaitez disposer d’informations précises et fiables sur le processus à suivre durant la vente ou l’achat d’un bien immobilier sans avoir à vous adresser au préalable à un agent immobilier, prenez alors connaissance des informations suivantes.
Sommaire
La recherche du bien immobilier et l’offre d’achat
Pour trouver le bien immobilier qu’il vous faut, vous devez dans un premier temps établir vos principaux critères de recherche. Cela fait, vous pouvez ensuite décider de réaliser vous-mêmes les recherches en parcourant les sites d’annonces. Si cette solution ne vous convient pas, alors adressez-vous à un agent immobilier. Pour des résultats rapides, l’idéal est de choisir un agent qui exerce son activité dans le secteur sur lequel vous souhaitez acquérir votre bien. Si aux termes de vos diverses recherches et après la visite de plusieurs biens, vous avez trouvé celui qui répond à tous vos critères et qui est disponible à un prix qui correspond à votre budget, vous pouvez décider de vous engager en adressant une offre d’achat au propriétaire.
Cette offre peut être réalisée aussi bien par l’agent immobilier que par vous-même. S’il accepte cette offre, le propriétaire s’engage dans ce cas à vous céder son bien. Grâce à cet engagement, la maison qui vous intéresse se trouve bloquée à votre profit le temps qu’une promesse de vente ou un compromis de vente soit signé devant un notaire. Bien qu’elle soit très courante, l’offre d’achat est une pratique qui n’est pas obligatoire. Il faut par ailleurs noter que la promesse de vente est sensiblement différente du compromis de vente, surtout au niveau de la libération des parties lorsque les conditions de vente ne sont pas réalisées. Une offre d’achat doit également être limitée dans le temps et l’on indique généralement un délai de 8 à 10 jours. Le vendeur est en outre libre d’accepter ou de réaliser une contre-proposition.
Le choix du notaire et la promesse de vente
Dès qu’elle est acceptée, l’offre d’achat devra être confirmée par la signature chez un notaire du compromis de vente ou de la promesse de vente. Les deux parties (l’acheteur et le vendeur) peuvent opter pour les services du même notaire ou s’adresser à deux différents notaires. S’ils choisissent de s’adresser à deux notaires, la signature de l’avant-contrat de vente se fera alors en « double minute » et les frais de notaire ne seront également pas majorés dans ce cas. Le notaire qui s’occupera de la vente se chargera aussi de réunir les deux parties pour la signature de l’avant-contrat. Durant cette rencontre, le (s) notaire (s) demandera un acompte de 5 % du prix de vente à l’acquéreur. Cet acompte viendra bien évidemment en déduction du prix de vente. Il peut également arriver que des notaires fassent aussi en plus la demande d’un chèque dont le montant avoisine les 350 euros pour pouvoir commencer les différentes formalités.
Il faut noter ici que l’acompte n’est pas du tout obligatoire et personne ne peut donc vous obliger à procéder au versement de 5 % du prix du bien que vous voulez acquérir. En revanche, il est fréquent d’effectuer le versement de 5 à 10 000 euros d’acompte, bien que ce montant représente beaucoup moins que les 5 %.
Pour l’acquéreur
L’acompte qui est versé vient en déduction du prix total si la vente est finalement réalisée. Cet acompte peut aussi servir de dédommagement au vendeur lorsque l’acquéreur décide finalement de ne pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions ont été réunies. En dédommagement, le vendeur a aussi la possibilité de demander jusqu’à 10 % du prix de vente. Depuis janvier 2015, tous les paiements dont le montant est supérieur à la somme de 3000 euros et qui sont reçus ou émis par le notaire dans le cadre d’une vente ou d’un achat d’un bien immobilier doivent être obligatoirement effectués par virement bancaire. Les notaires n’ont également plus le droit d’accepter des chèques dans le cadre du paiement de tous les actes notariés qui donnent lieu à une publicité foncière. En cas de non-respect de ces obligations, les notaires sont passibles d’une amende.
Pour le vendeur
Durant la cession d’un bien immobilier, le vendeur est dans l’obligation de faire établir :
- Le diagnostic plomb ;
- Le diagnostic Termite ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques.
Il devra également établir un certificat à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif. Pour que l’acquéreur puisse être informé de l’état du bien avant de l’acheter, le vendeur est dans l’obligation de présenter ce dossier au notaire avant que la signature du compromis de vente ne soit effectuée. En l’absence de ces divers documents durant la vente, le délai de réflexion ou de rétractation de l’acheteur commence à courir à partir du lendemain du jour où les informations lui ont été communiquées.
Après l’avant-contrat
Après la signature de l’avant-contrat de vente, plusieurs délais courent et il se passe généralement trois mois entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente définitif.
Le délai de rétractation, le premier délai
Ce délai dure 10 jours à partir du jour suivant celui de la présentation par lettre recommandée de l’avant-contrat. S’il ne tient plus à conclure la vente, l’acquéreur n’a à justifier d’aucun motif avant de se rétracter et il pourra récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie durant les 21 jours qui suivent.
Le délai pour l’obtention d’un prêt
Pour permettre à l’acquéreur de se rapprocher d’un établissement bancaire afin d’obtenir son prêt, un délai d’un mois lui est en principe accordé. Que l’acheteur ait ou non recours à un prêt bancaire, il est obligatoire que l’acte de vente porte la mention du financement. Dans le cas où il n’obtient pas le prêt, il a la possibilité de renoncer à l’achat du bien immobilier et de récupérer son dépôt de garantie.
L’acceptation de la demande de prêt
Un délai minimum de 30 jours est accordé à l’accordeur afin qu’il puisse obtenir son prêt. Ce délai peut être porté à 45 jours dans les compromis. De son côté, le notaire prend le temps de s’assurer que le vendeur est bel et bien le propriétaire du bien. Il vérifie également les anciens titres de propriété du bien immobilier.
L’acte de vente
Une fois que toutes les conditions sont réunies aussi bien du côté de l’acquéreur que de celui du vendeur, la vente du bien peut alors être effectuée. Pour la signature du contrat de vente, les deux parties devront se rendre chez le notaire à la date convenue. Nous vous conseillons toutefois de vous faire assister d’un expert en droit immobilier. Si vous habitez Paris, nous vous recommandons avocat-seghier-leroy-paris.com. Le notaire prendra ensuite le temps de leur faire une lecture de l’acte. Cela fait, le vendeur remet les clés du bien immobilier à l’acquéreur et ce dernier lui donne en contrepartie le montant convenu. Si après l’acquisition d’un bien immobilier vous êtes confronté à certains litiges et que vous souhaitez bénéficier d’une aide adéquate, alors l’idéal serait de vous adresser à votre avocat spécialisé dans le droit immobilier.
