Prêt immobilier pour non-résident : Comment l’obtenir ?

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Il n’est pas facile d’obtenir un prêt immobilier quand on est un non-résident. Mais, ce n’est pas impossible non plus ! En effet, il est vrai que les conditions imposées par les banques sont plus strictes. Mais, il n’en demeure pas moins qu’un dossier monté comme il faut n’essuiera pas de refus. Qu’est-ce qu’un non-résident ? Quelles sont les étapes à suivre par un non-résident pour obtenir un prêt immobilier ? Quelles sont les pièces à fournir ? Quel est le taux de prêt ? Vous trouverez des réponses à toutes ces questions et bien d’autres dans cet article que nous vous proposons.

Le non-résident, qui est-ce ?

Le non-résident fiscal est une personne de nationalité française ou non qui ne s’acquitte pas d’impôt en France. De cette définition de la non-résidence fiscale, on peut déduire que la personne en question ne travaille pas sur le territoire français. Cependant, on ne peut conclure pour autant qu’elle s’acquitte d’impôts dans un autre pays.

  • La loi française établit clairement que le contribuable domicilié fiscalement dans l’hexagone doit y payer la totalité des impôts résultant de ses revenus globaux.
  • En revanche, il ne devra payer en France que des impôts découlant de ses revenus français, s’il est fiscalement domicilié à l’étranger.
  • La troisième possibilité est que la personne doit se soumettre à une double imposition. Auquel cas, il faudra se référer à la convention fiscale liant la France et le pays concerné.

Pour être complet sur le sujet de la résidence fiscale, retenez que l’article 4B du Code général des Impôts définit trois critères. Il suffit que l’un de ces critères soit rempli par l’individu pour que celui-ci soit considéré comme un résident fiscal. En d’autres termes, si aucun des trois critères n’est coché, alors vous êtes un non-résident. Est considéré comme résident fiscal :

  • toute personne ayant en France son foyer ou lieu de séjour principal ;
  • toute personne exerçant dans l’hexagone « une activité professionnelle, salariée ou non » ;
  • toute personne disposant en France du centre de ses intérêts économiques.

Quelles sont les différentes étapes à suivre pour l’obtention d’un prêt immobilier en tant que non-résident ?

Les non-résidents et les résidents fiscaux ne sont pas logés à la même enseigne quand il s’agit d’obtenir un crédit immobilier.

Déjà, seulement quelques établissements bancaires sont disposés à prêter aux non-résidents. Par ailleurs, vous aurez accès, en tant que non-résident, à un crédit non seulement plus difficile à obtenir, mais bien plus cher en plus. Pour vous faciliter la tâche dans votre quête, voici quatre (4) étapes à suivre :

  • assurez-vous que vous répondez aux modalités d’éligibilité ;
  • trouvez le bon établissement bancaire ;
  • donnez les pièces justificatives requises ;
  • remplissez, pour finir, les conditions de financement.

Assurez-vous que vous répondez aux modalités d’éligibilité 

Il n’y a pas de différence entre non-résidents et résidents en ce qui concerne les critères principaux pour avoir accès à un crédit immobilier. Les deux éléments dont il s’agit sont ainsi :

  • la situation financière de la personne d’une part ;
  • sa stabilité professionnelle d’autre part.

Vous devez donc disposer d’un niveau de revenus et d’un niveau d’endettement adéquats. L’apport et la garantie sont également en jeu. Clairement, vous avez toutes vos chances si vous êtes employé dans une grosse boîte française, percevez un bon salaire et êtes sous un contrat de détachement. Par contre, vous partez à priori perdant si vous vous présentez dans la peau d’un jeune expatrié français sous un contrat précaire dans un centre d’appels par exemple.

Aussi, retenez que les banques sont très sensibles au pays dans lequel vous résidez. Vous n’avez pas de souci à vous faire sur ce point précis, si vous résidez dans un pays de l’Union européenne ou dans des pays réputés comme les USA ou encore le Canada. Mais, vous auriez bien plus de mal à vous faire entendre, dans le cas où vous seriez établi :

  • dans un pays assez peu connu ;
  • dans un pays en pleine instabilité politique.

Trouvez un bon établissement bancaire

Une fois que vous êtes certain de présenter le bon profil pour susciter l’intérêt d’une banque, vous devrez alors vous lancer dans la recherche de la bonne. Toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents. Vous devrez donc déjà avoir une idée précise de celles qui pourraient vous faire un crédit immobilier. Certaines institutions financières telles que credit international sont spécialisées dans le service bancaire pour expatriés et non-résidents. On retrouve parmi les banques qui sont ouvertes à un prêt immobilier pour non-résident :

  • la Banque Régionale d’Escompte et de dépôts ;
  • la Banque Populaire ;
  • la BNP Paribas ;
  • le Crédit Agricole ;
  • le Crédit Foncier ;
  • le Crédit Lyonnais.

Il vous sera en revanche très compliqué d’obtenir un prêt immobilier auprès :

  • de la Banque Postale ;
  • du Crédit Mutuel ;
  • du Crédit du Nord ;
  • de la Société Générale ;
  • de Boursorama ;
  • d’ING Direct ;
  • de Hello Bank ;
  • etc.

Donnez les pièces justificatives requises

Si vous êtes un non-résident fiscal, votre dossier ne différera pas vraiment de celui d’un résident. Cependant, la banque ne voudra pas prendre trop de risque. Et pour cette raison, elle sera beaucoup plus méticuleuse et aussi bien plus exigeante dans ses attentes. Tout simplement, la banque éprouve plus de difficultés à vérifier l’état de vos finances lorsque vous ne payez pas vos impôts dans l’hexagone. De même, elle est consciente que sa marche de manœuvre en cas de litige sera limitée puisqu’elle ne pourra pas obtenir facilement des garanties solides de la part du non-résident. De fait, il vous faudra prouver sans laisser l’ombre d’un doute :

  • votre identité ;
  • votre domicile ;
  • votre situation matrimoniale ;
  • vos revenus ;
  • votre contrat de travail ;
  • votre situation bancaire ;
  • la situation de votre patrimoine ;
  • etc.

Soyez surtout conscient que dans cette liste, là où vous pourriez rencontrer le plus de difficulté se situe au niveau :

En effet, ces deux documents diffèrent souvent fortement d’un pays à l’autre et pourraient donc, en fonction de l’État dans lequel vous résidez, ne pas correspondre du tout aux normes françaises.

Remplissez les différentes conditions de financement

En raison du risque accru encouru par une banque prêtant à un non résident, ce dernier sera frappé d’un taux de crédit supérieur à ceux du marché. La hausse moyenne est de l’ordre de 0,5 %. De même, l’apport initial que la banque exigera de vous en tant que non-résident est également bien plus conséquent. Normalement, il est demandé aux résidents un apport de 10 % de la valeur du bien immobilier. Par contre, pour les non-résidents, le taux varie en général de 20 % à 30 %.

Par ailleurs, le taux d’endettement de l’ordre de 33 % est le même pour les résidents comme les non-résidents. Seulement, il vous sera beaucoup plus difficile en tant que non-résident de négocier et d’obtenir un seuil plus élevé auprès de la banque. Celle-ci vous demandera également de fournir une vraie garantie. En effet, elle voudra que ce soit une garantie concernant directement le bien immobilier en question. En général, il vous faudra alors consentir à une hypothèque de votre bien. Pour finir, vous devez savoir que la banque vous demandera de compenser un prêt qui apparait au bout du compte peu rentable. Et dans ce but, vous devrez faire en parallèle l’acquisition d’un produit financier. Il pourrait s’agir d’un compte épargne ou d’une assurance-vie par exemple.

Quelles sont les différentes pièces obligatoires pour une demande de prêt immobilier ?

Les pièces à fournir si vous êtes un non-résident et souhaitez obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque sont classables en quatre (4) catégories. La première catégorie concerne toutes les pièces justifiant de votre identité ainsi que de votre domiciliation :

  • il vous faut donc fournir une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport. Vous devrez aussi fournir une copie de la pièce d’identité de votre conjoint dans le cas où la demande de prêt serait commune ;
  • il vous faudra également verser dans le dossier un certificat de PACS, un contrat de mariage ou encore un jugement de divorce et un livret de famille. Dans ce dernier, veillez à ce que figurent les identités de vos enfants ;
  • vous pourrez utiliser l’une ou l’autre des pièces ci-après pour justifier de votre domicile : une facture d’électricité, une facture de téléphone ou une facture de gaz ;
  • il vous faudra par ailleurs fournir soit les trois dernières quittances de loyer, soit un contrat de bail. Au cas où vous seriez hébergé à titre gratuit, il faudra vous munir d’une attestation délivrée par la personne vous logeant. De même, vous devrez fournir ses justificatifs de domicile.

La deuxième catégorie des pièces à fournir est constituée des justificatifs de vos revenus. Il vous faudra ainsi fournir :

  • vos trois dernières fiches de paie ;
  • le montant du salaire du mois de décembre ;
  • un certificat ou un contrat de travail ;
  • les derniers avis d’imposition ;
  • vos dernières déclarations d’impôt 2044 et 2072.

La troisième catégorie de pièces à présenter est relative à la justification de votre situation bancaire. Ainsi, il vous faudra fournir :

  • vos relevés de comptes bancaires : la période à couvrir concerne les trois (3) derniers mois. Attention ! Si vous faites votre demande de prêt avec votre conjoint, celui-ci devra aussi fournir ses relevés de comptes ;
  • le relevé d’identité bancaire : celui-ci servira à la détermination de la domiciliation des échéances ;
  • les tableaux d’amortissement des prêts dans le cas spécifique où vous avez des prêts en cours ;
  • le justificatif d’épargne.

Enfin, la quatrième catégorie des pièces à fournir concerne les propriétaires de biens immobiliers qui veulent souscrire à un prêt. En plus donc des pièces mentionnées ci-dessus, il vous faudra fournir :

  • un titre de propriété ou bien une attestation notariée de l’ensemble des biens ;
  • l’avis le plus récent de taxe foncière de la totalité des biens ;
  • les baux des investissements locatifs actuels ;
  • une copie du compromis de vente ou un contrat de réservation ou encore une promesse de vente du bien que vous désirez financer.

Quel est le taux de prêt immobilier pour un non-résident ?

Le taux de prêt immobilier dépend fortement de votre profil. Il n’est donc pas possible ici d’avancer un chiffre précis. Mais, pour vous donner une idée, sachez qu’il vous faudra tabler sur un taux minimal de 1,50 % pour un prêt courant sur 15 ans. Cette estimation ne tient pas compte de l’assurance.

Quels sont les problèmes fréquents rencontrés par un non-résident ?

Les problèmes les plus fréquents rencontrés par les non-résidents dans leur quête d’un prêt immobilier sont les suivants :

  • le régime matrimonial : en effet, la banque voudra s’assurer, si vous êtes marié, de l’engagement solidaire de votre conjoint pour le remboursement du prêt ;
  • les relevés de comptes bancaires : il est fréquent que ceux-ci ne soient pas autant détaillés que les relevés délivrés par les banques de l’hexagone. Et dans ce cas, ils ne pourraient pas permettre au prêteur d’examiner vos comptes en profondeur ;
  • les preuves de revenus : si vous n’êtes pas en mesure de démontrer que vous disposez de revenus réguliers, vous aurez de sérieuses difficultés à faire avancer votre dossier ;
  • la situation politique (et économique) du pays de résidence : si vous vivez dans un pays instable, il vous sera très difficile de contracter un prêt en France. En effet, la banque liera l’état de vos revenus à la situation du pays en question.                                        

Quelles sont les différentes questions à se poser en tant que non-résident avant d’acheter un bien en France ?              

Avant d’introduire un dossier auprès d’une banque pour acheter un bien immobilier en France, voici deux (2) questions essentielles qu’il vous faudra vous poser :

  • Est-ce que je peux avoir aisément accès à la propriété dans le secteur qui a ma préférence ?
  • Quelle est la différence d’effort financier entre les mensualités de remboursement du crédit et l’acquittement d’un loyer dans la ville dans laquelle j’aimerais investir ?

À titre d’exemple, intéressons-nous précisément à la ville de Bordeaux. Il faut débourser dans cette ville un montant 244 fois plus élevé pour acheter un mètre carré que pour le louer. Il est en effet possible de s’acquitter mensuellement d’un loyer de 520 euros pour un logement valant autour de 127 000 euros.

Supposons que vous envisagiez d’acheter cet appartement, grâce à un emprunt, puis de le louer. Vous devriez alors forcément vous demander si vous pourriez rembourser votre emprunt avec une mensualité de 520 euros, c’est-à-dire le revenu locatif mensuel que vous en tireriez. Et vous découvririez alors que, même en empruntant sur 20 ans et à un taux de 3,5 % à 4 %, vous ne vous verrez accorder qu’une somme équivalente à environ 50 % du coût d’achat du bien immobilier. Ainsi, vous conclurez que le coût de l’acquisition surpasse celui de la location. Vous pourrez alors facilement trouver un locataire pour votre bien. Il importe par ailleurs que vous rassembliez des informations suffisantes pour vous assurer de la pérennité de l’investissement locatif envisagé. Faites donc une étude rigoureuse et approfondie du marché locatif de la ville où vous prévoyez investir. Et pour finir, renseignez-vous sur la fiscalité qui s’y rattache.

Si vous êtes un non-résident et souhaitez souscrire à un prêt immobilier en France, cela est bien possible. Il vous faudra juste mettre toutes les chances de votre côté en préparant un dossier sans faille. De plus, gardez à l’esprit que les exigences de la banque en termes de taux d’emprunt, mais aussi d’apport personnel et de garantie seront plus élevées.

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